中小房企跟随大开发商降价跑量

2019-10-23 07:33:49 桃柳网 admin

过去,在房地产黄金时期,房地产企业的降价促销只是“热身”,而不是“生存”。对于一个只有十多年起伏的市场来说,开发商已经经历了许多快速赚钱的好年头。轻率地降价不仅容易让业主维护自己的权利,而且对于依赖房地产刺激经济的地区来说,也相当于走上了“货币之路”。

然而,当市场进入下行周期时,外部融资环境收紧,业绩和偿债压力加大,降价促销成为住房企业进入市场的唯一短期手段。十一黄金周期间,房地产市场风起云涌,领先的房地产企业率先降价和成交量下降,大量中小房地产企业也推出了各种促销活动。

国庆七天期间,嘉里监测的30个典型城市商住楼周转面积同比略有增加3%。领先的住宅企业也取得了超过100亿的规模效益。

目前,城市分化依然存在,“冷热不均”的市场不能一概而论。然而,有一点是肯定的:在价格有限的环境下,开发商的利润空间被压缩了。在“稳定房价”和“稳定预期”的政策基调下,住房信贷仍然紧张。

开发商用价格换取数量。

2019年是房地产融资最困难的一年。

10月12日,北京银监局发布《关于规范银行与金融科技公司合作业务和网络保险业务的通知》,要求银行按照渗透原则严格检查资金使用合规性,防止信贷资金非法流入同业拆借平台、房地产市场等禁区。

自中国银行业监督管理委员会今年5月发布“23号文件”以来,房地产融资渠道逐步收紧,信托、海外债券、银行贷款、发展贷款、资产支持型证券等新监管政策频繁出台。当货币宽松转变为信贷宽松时,监管当局更喜欢资金流动,而不是实体、小型和微型企业和其他领域,而不是房地产。

外部融资条件已经收紧,企业只能依靠自我发电继续获得现金流。为了减缓房价的同比上涨和购房者强烈的观望情绪,开发商正在推广慢速销售和延迟销售以获取现金。这一次,领先的住宅企业率先将“量价”提上了议事日程。

早在今年8月,中国恒大(03333.hk,以下简称“恒大”)就启动了“全员营销”抢夺计划。实施期为8月20日至10月8日,最高折扣为5折以下的60%。该计划包括27个地区,重点是四川、重庆和中原地区,涉及505个项目,包括493个住宅和商业项目以及12个旅游集团项目。

促销活动确实有效。9月份,恒大实现合同销售额约831.1亿元,同比增长73.8%,同比增长31.9%,创下集团月度销售新纪录。国庆期间,市场数据显示,恒大通过促销筹集了510亿元。

但平均销售价格下降也是事实。恒大9月份的平均销售价格为每平方米10,054元,创下近年来的新低。与去年同期相比,每平方米450元的平均销售价格下降了约4.3%。然而,2017年、2018年和2019年上半年,恒大的平均销售价格分别为9960元/平方米、10515元/平方米和10757元/平方米,呈现上升趋势。

行业领导者碧桂园(02007.hk)也坚持其推广努力。数据显示,上半年碧桂园的平均销售价格约为9013元/平方米,较2017年的9080元/平方米和2018年的9267元/平方米分别下降了0.74%和2.74%。

领先的住房企业竞相促销,中小型住房企业也在积极以价格换取数量。禹州房地产(01628.hk)、钟君集团(01966.hk)、荣信中国(03301.hk)和新力控股等一些城市项目价格优惠相对较大,而其他企业则以少量特价房和礼品袋的形式吸引客流。

房地产公司如此接近的真正原因是持续低迷的市场和日益沉重的债务压力。根据诸葛的住房搜索统计,上半年80家上市住房企业的计息负债规模进一步扩大,达到6.61万亿元,同比增长10.45%。20家住房企业的生息负债超过1000亿英镑,71家超过100亿英镑。

从低短期计息负债的现金覆盖率来看,29家住房企业的现金流量覆盖率不到100%。泰和集团(000732.sz)的价值最低,只有39.21%,而富力房地产(02777.hk)和阳光100(02608.hk)的现金覆盖率不到50%。对于贾凯、田放发展和北大资源等中小型住房企业来说,这一数字不到30%,因此短期债务风险较大。

房地产市场的差异化

开发商痛苦地交付利润率后,房地产市场感受到一丝温暖。据凯里监测,10月1日至7日,全国30个典型城市新增商品住宅周转面积为167万平方米,比去年同期略有增加3%。沿线所有城市的营业额都有所上升,一线城市以9%的同比增幅领先。深圳继续其先前的销售繁荣,“11”交易同比增长80%。

根据9月份的市场形势分析,“黄金周”交易的反弹主要是由于住房企业的集中降价促销政策。许多购房者接受度很高,购买力实际上仍然存在。

然而,城市分化正在加剧,北部、上海和广州的营业额都有不同程度的下降。孙嘉园的数据显示,广州国庆期间售出了617套第一手房产网标,比去年同期下降了5.95%。标志净面积为62183平方米,同比下降7.49%。

事实上,广州市场长期低迷。从5月份开始,广州二手房平均交易价格继续下降,在8月份跌至最低水平后略有上升。9月份,平均交易价格上涨4.3%,至22621元/平方米,交易价格从7月份的最高水平11212套降至9月份的8463套。

北京更糟糕。根据诸葛的房屋搜索数据,2014-2019年国庆期间,北京新建商品住宅网络标识的数量分别为538、442、216、222、235和190套。有56、101、209、28、44和41套二手住宅网络标签。

“从国庆的历史成交量来看,今年北京房地产市场相对低迷,网上新二手房签约情况不容乐观。”诸葛房产搜索数据研究中心的分析师郭世英说。

在二线城市,由于前期购买力严重透支,武汉、重庆、福州等城市的交易量同比下降。青岛、济南和杭州都实现了100%以上的同比增长。三线城市交易量小幅增长3%。受基数较低的影响,温州、扬州、莱芜等城市交易量显著,同比翻了一番。

“尽管11日的数据水平总体良好,但市场漠不关心的迹象并没有从根本上逆转。”Kerri的研究表明,从总体政策层面来看,“住房无投机”、“稳定房价”和“稳定预期”政策的主要基调仍然相同,与住房相关的信贷仍然相对紧张。随着10月份新抵押贷款利率机制的实施,市场仍处于强烈的观望情绪。

另一方面,房价的“运行量”造成了市场暂时“复苏”的假象,但以利润为代价的游戏总是不可持续的,市场的稳定将成为未来的一个高概率事件。

市场趋于理性,但住宅企业的业绩压力也随之而来。截至9月底,近40%的住房企业实现了75%以上的目标完成率,另有40%的住房企业的目标完成率在65%~75%之间,其余住房企业的目标完成率不到65%。大型住宅企业的总体目标不如去年同期。

Kerri分析认为,在行业增长放缓、监管收紧的背景下,一些住宅企业仍面临实现全年业绩目标的压力。在第四季度,仍有必要加快商品推向市场,积极推动市场淘汰。

同策研究所还认为,保持房地产市场稳定的主要基调要到2019年第四季度才会改变。短期市场需求不够强劲。建议住房企业在今年第四季度继续“以价换量”。土地投资应抓住2019年第三和第四季度逆周期的机遇,扩大多元化布局,帮助产业用地。

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